Τι είναι η απάτη Nigerian 419

Οι περισσότεροι από εσάς λαμβάνετε καθημερινά ενοχλητικά μηνύματα αλληλογραφίας (spam emails) στην ηλεκτρονική σας διεύθυνση. Τα περισσότερα είναι διαφημιστικά, αλλά πολλά από αυτά αποσκοπούν στο να αποσπάσουν κάποιο χρηματικό ποσό. Και για να το πετύχουν αυτό, συχνά ζητούν τον αριθμό της πιστωτικής σας κάρτας, άλλες φορές αναφέρουν ότι είναι από την τράπεζά σας και σας ζητούν τους κωδικούς του internet banking, ενώ άλλα μηνύματα ισχυρίζονται ότι έχετε κερδίσει κάποιο μεγάλο χρηματικό ποσό και πρέπει να πληρώσετε €10-€20 για την παραλαβή του. Οι μέθοδοι είναι πάρα πολλές, αλλά υπάρχει μία κατηγορία ηλεκτρονικών μηνυμάτων τα οποία, εκτός των άλλων είναι και εξαιρετικά επικίνδυνα.

Ας δούμε ένα απλό παράδειγμα: Ο παραλήπτης λαμβάνει ένα email όπου κάποιο δικηγορικό γραφείο ισχυρίζεται ότι ο ίδιος έχει κληρονομήσει μία μεγάλη περιουσία από κάποιο ξεχασμένο μακρινό του συγγενή σε κάποια χώρα του εξωτερικού. Εάν ο παραλήπτης επικοινωνήσει με τον αποστολέα, τότε ξεκινά ένας κύκλος επαφών που σκοπό έχουν να πειστεί ο παραλήπτης για όσα του λένε οι αποστολείς. Τελικά, ζητείται από τον "κληρονόμο" να ταξιδέψει στη χώρα αυτή για να δεχθεί την περιουσία, έχοντας μαζί του κάποιο ποσό για να καλύψει τα νομικά και συμβολαιογραφικά έξοδα. Φυσικά, τίποτα από όλα αυτά δεν αληθεύει και, εάν ο παραλήπτης αποφασίσει να ταξιδέψει, τα αποτελέσματα είναι συνήθως δυσάρεστα. Τα θύματα αυτής της απάτης τις περισσότερες φορές απλά χάνουν τα χρήματά τους, αλλά οι περιπτώσεις όπου το θύμα έχει απαχθεί για λύτρα ή έχει βρεθεί νεκρό είναι πολλές.

Οι απάτες τέτοιου τύπου ονομάζονται Nigerian 419, λόγω της χώρας από την οποία πρωτοεμφανίστηκαν μαζικά. Ίσως το παραπάνω σενάριο να σας ακούγεται υπερβολικό, αλλά οι παραλλαγές αυτής της απάτης είναι πολλές και πολλά από τα σενάρια είναι αρκετά πειστικά. Τα θύματα πείθονται με διάφορα τεχνάσματα, όπως για παράδειγμα με την εμφάνιση ενός τεράστιου υπολοίπου στον τραπεζικό τους λογαριασμό το οποίο, φυσικά, είναι εικονικό.

Nigerian 419 & real estate

"Γεια σας. Θα με ενδιέφερε το ακίνητο της αγγελίας και θα ήθελα περισσότερες πληροφορίες. Παρακαλώ, επικοινωνήστε μαζί μου στο 0039.349.610.ΧΧΧΧ.
Με εκτίμηση, Michael Fares."

Με μία πρώτη ανάγνωση φαίνεται αθώο, αλλά είναι ένα από τα δεκάδες μηνύματα Nigerian 419 που έχουν φτάσει στις ηλεκτρονικές διευθύνσεις του γραφείου μας. Εδώ και αρκετά χρόνια, οι απάτες Nigerian 419 έχουν εξαπλωθεί και στο real estate, ενώ στην περίοδο κρίσης που διανύουμε, λόγω της μεγαλύτερης ευπείθειας των θυμάτων, ο αριθμός τέτοιων μηνυμάτων που αποστέλλονται παγκοσμίως έχει εκτοξευθεί σε τεράστιους αριθμούς. Αρκεί να σας αναφέρουμε ότι για κάποιο συγκεκριμένο ακριβό ακίνητό μας, περίπου το 70% των μηνυμάτων που λαμβάνουμε είναι Nigerian 419.

Πώς να ξεχωρίζετε τέτοιου είδους μηνύματα
Το παραπάνω μήνυμα είναι, πράγματι πανομοιότυπο με αυτό που θα έστελνε οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος αγοραστής από κάποια χώρα του εξωτερικού. Δεν είναι, παρόλα αυτά ίδιο. Τα μηνύματα Nigerian 419 αποστέλλονται μαζικά σε παραλήπτες σε όλο τον κόσμο. Αυτό σημαίνει ότι οι αποστολείς δεν έχουν διαβάσει στην πραγματικότητα την αγγελία σας, συνεπώς δεν έχουν την παραμικρή ιδέα για το ακίνητο για το οποίο σας ρωτούν. Το ότι ο αποστολέας δε ρωτάει, για παράδειγμα, πόσα υπνοδωμάτια έχει η κατοικία αλλά αναφέρει γενικόλογα ότι θα ήθελε περισσότερες πληροφορίες, είναι ένα στοιχείο το οποίο πρέπει να σας βάλει σε υποψίες.

Υποχρέωσή σας, βέβαια, είναι να καλέσετε τον τηλεφωνικό αριθμό για να δείτε περί τίνος πρόκειται. Σε αυτή την περίπτωση προσπαθήστε να καταλάβετε εάν ο αποστολέας γνωρίζει ποιο είναι το ακίνητο για το οποίο σας μιλάει. Αυτό θα είναι, πιθανότατα, και το πρώτο πράγμα που θα σας ρωτήσει. Εάν δεν έχει την παραμικρή ιδέα για τα βασικά χαρακτηριστικά του ακινήτου που αναφέρονται στην αγγελία σας, όπως για παράδειγμα, η τιμή πώλησης ή η τοποθεσία, τότε πρόκειται κατά πάσα πιθανότητα για απάτη και θα σας συνιστούσαμε να κλείσετε το τηλέφωνο.

Εάν δεν αντιληφθήκατε την απάτη εξ αρχής
Οι αποστολείς είναι συνήθως επίμονοι και έχουν αρκετούς τρόπους για να σας πείσουν ως προς την ταυτότητά τους. Ακόμα και στην περίπτωση που θα κλείσετε απότομα και αγενώς το τηλέφωνο, είναι πολύ πιθανό να λάβετε κάποια κλήση στην οποία θα επιμένουν για το ότι ενδιαφέρονται πραγματικά για την αγορά του ακινήτου. Ίσως σας παρουσιάσουν κάποιο website ή είναι πιθανόν να δείτε το όνομα ή και το τηλέφωνό τους στις ιστοσελίδες κάποιας μεγάλης πολυεθνικής την οποία εσείς γνωρίζετε. Αρκετά πειστικό, αλλά στο χώρο του διαδικτύου και με λίγη προσπάθεια όλα γίνονται. Σε γενικές γραμμές, ο αποστολέας θα καταβάλει μεγάλη προσπάθεια για να σας πείσει, πριν σας ζητήσει οτιδήποτε, ακόμα κι εάν του πάρει μήνες για να το καταφέρει.

Αυτό που σε κάθε περίπτωση θα σας ζητηθεί είναι, είτε να καταβάλετε κάποιο χρηματικό ποσό, είτε να εξαργυρώσετε κάποια δική τους πλαστή επιταγή και να αποστείλετε τα χρήματα, είτε για κάποιο λόγο να ταξιδέψετε στο εξωτερικό σε κάποια γειτονική χώρα. Μην κάνετε τίποτα από τα παραπάνω και σε καμία περίπτωση, ακόμα κι εάν σας δίνεται η εντύπωση ότι αυτό που κάνετε δεν ενέχει κανένα κίνδυνο.

Εάν κάποια στιγμή υποψιαστείτε ότι πρόκειται για απάτη, τότε ζητήστε τη συμβουλή κάποιου ειδικού ή των αρχών και προσπαθήστε να διακόψετε την επικοινωνία σας με το άτομο που βρίσκεται στην άλλη άκρη της γραμμής. Να είστε ιδιαίτερα προσεκτικοί σε περίπτωση που έχετε αποκαλύψει προσωπικά σας δεδομένα, όπως ο αριθμός της πιστωτικής σας κάρτας, του τραπεζικού σας λογαριασμού ή ακόμα και του διαβατηρίου σας.

Εφόσον έχετε πέσει θύμα απάτης
Τα θύματα ηλεκτρονικής απάτης κάθε χρόνο είναι πολλά και σε αριθμούς που δύσκολα καταγράφονται, κυρίως επειδή τα περισσότερα περιστατικά δεν αναφέρονται ποτέ στις αρχές. Δυστυχώς, πολλά από τα θύματα έχουν τραγική κατάληξη, με χαρακτηριστική την περίπτωση του ελληνικής καταγωγής George Makronalli, ο οποίος το 2004 βρέθηκε δολοφονημένος στο Γιοχάνεσμπουργκ της Νότιας Αφρικής, έχοντας ταξιδέψει εκεί ως θύμα απάτης Nigerian 419.

Πριν ξεκινήσουμε τη συγγραφή αυτού του άρθρου, το γραφείο μας προσπάθησε επανειλημμένα να αναφέρει στη δίωξη ηλεκτρονικού εγκλήματος τηλεφωνικούς αριθμούς ή ιστοσελίδες από μηνύματα Nigerian 419 που μας είχαν αποσταλεί. Κάθε φορά μας αντιμετώπισαν με αδιαφορία, αν όχι ειρωνεία. Αιτία αυτής της αντιμετώπισης μπορεί να αποτελεί ο όγκος του προβλήματος, αλλά ή απόλυτη απραξία των αρχών απέναντι στο πρόβλημα σίγουρα δεν αποτελεί λύση. Παρόλα αυτά, οφείλουμε να τους αναγνωρίσουμε ένα ελαφρυντικό· όπως μας επισήμαναν και οι ίδιοι οι υπάλληλοι της δίωξης ηλεκτρονικού εγκλήματος, οι πιθανότητες να βρεθούν και να συλληφθούν οι θύτες της ηλεκτρονικής απάτης είναι σχεδόν μηδαμινές. Τα κυκλώματα που κρύβονται πίσω από τέτοιου είδους απάτες αποτελούνται κατά κανόνα από ομάδες των 50 έως 100 ατόμων. Η εξάρθρωση αυτών των πολυάριθμων και καλά οργανωμένων κυκλωμάτων θα ήταν δύσκολη, ακόμα κι εάν αυτά βρισκόταν επί ελληνικού εδάφους. Από τη στιγμή δε που βρίσκονται σε χώρες του εξωτερικού και μάλιστα προσεκτικά επιλεγμένες ώστε να ευνοούνται από την εκάστοτε νομοθεσία, η όποια προσπάθεια ερευνών φαντάζει ανώφελη.

Το αντίδοτο απέναντι στην ηλεκτρονική απάτη δεν είναι άλλο από τη σωστή ενημέρωση, κάτι για το οποίο στην Ελλάδα δεν υπάρχει ακόμα η σχετική μέριμνα. Ευελπιστούμε ότι, όσο η χρήση του διαδικτύου διευρύνεται, το κράτος θα φροντίσει για την ενημέρωση των πολιτών επάνω σε τέτοια θέματα, εφόσον αυτά δεν αφορούν, φυσικά, μόνο τους πωλητές ακινήτων αλλά τους χρήστες του διαδικτύου συνολικά.

Ας δούμε, αρχικά, τι έχει συμβεί από την αρχή της κρίσης έως σήμερα.

Η κτηματαγορά στην Ελλάδα, σε αντίθεση με ότι συνέβη σε άλλα κράτη, έχει ακολουθήσει διαφορετική πορεία με την πτώση των πωλήσεων να έχει αρχίσει από τα τέλη του 2006. Θα θυμάστε πολλοί την προαναγγελία της τότε κυβέρνησης για αύξηση των αντικειμενικών αξιών και του Φ.Π.Α. στις οικοδομές, γεγονός που έφερε μία αύξηση των πωλήσεων περίπου στο 35% από αγοραστές που έσπευσαν να κλείσουν συμφωνίες πριν εφαρμοστούν οι επιπλέον επιβαρύνσεις. Το γεγονός αυτό προκάλεσε μία μίνι-φούσκα και, όπως αναμενόταν, ακολούθησε μία μετέπειτα πτώση που συνεχίστηκε και το 2007 λόγω της χρηματοπιστωτικής κρίσης.

Μετρώντας, επομένως, από το 2006 έως σήμερα, η πτώση στις πωλήσεις των ακινήτων έχει ξεπεράσει το 70 %, έχοντας αλλάξει δραματικά τον τρόπο που κινείται και συμπεριφέρεται η αγορά. Παρόλα αυτά, η εκτίμηση είναι ότι η, ομολογουμένως μεγάλη, αυτή πτώση υπερβαίνει το μέγεθος της κρίσης. Όπως επισημαίνει σε ανάλυσή του ο καθηγητής Ι. Α. Μουρμούρας¹, παράγοντες όπως η παραοικονομία, ο μεγάλος αριθμός απασχολούμενων στο δημόσιο τομέα και ο μικρός αριθμός εξαγώγιμων ελληνικών αγαθών έχουν συμβάλει στη συγκράτηση της κρίσης σε υποφερτά επίπεδα. Ως προς την κτηματαγορά, αυτό μεταφράζεται στο ότι, ναι μεν οι αγοραστές είναι πολύ λιγότεροι, αλλά ο αριθμός αυτών που θέλουν και έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν είναι ικανοποιητικός. Με άλλα λόγια, η κρίση υπάρχει αλλά δεν αρκεί για να καλύψει την πτώση στις πωλήσεις των ακινήτων.

Όπως επισημαίνουν πολλοί αναλυτές, κατασκευαστές και κτηματομεσίτες, η πτώση του τζίρου οφείλεται κυρίως στο ότι οι αγοραστές αναμένουν πτώση τιμών. Αυτό επιβεβαιώνει και η δική μας εμπειρία, αλλά και η μεγάλη κίνηση που υπάρχει από ενδιαφερόμενους αγοραστές οι οποίοι, παρόλα αυτά δεν προχωρούν σε συμφωνίες.

Οι εκτιμήσεις για το 2010

Σε γενικές γραμμές, οι εκτιμήσεις των αναλυτών συγκλίνουν στο ότι η κίνηση της κτηματαγοράς θα εξαρτηθεί από παράγοντες που περιλαμβάνουν την πτώση των τιμών πώλησης από τους κατασκευαστές, την αύξηση του ρυθμού διάθεσης δανείων από τις τράπεζες, τις κινήσεις της κυβέρνησης για την τόνωση της αγοράς και την εικόνα της ελληνικής αλλά και της παγκόσμιας οικονομίας γενικότερα. Οι παράμετροι είναι αρκετές ώστε να μη μπορεί να βγει κάποιο σαφές συμπέρασμα.

Περισσότερες είναι οι φωνές που υποστηρίζουν ότι η αγορά θα κινηθεί στα επίπεδα του 2009, εάν όχι σε κάπως χειρότερα. Βασικό επιχείρημα αυτής της άποψης είναι ότι οι τράπεζες έχουν δείξει ήδη τις προθέσεις τους, ανακοινώνοντας την επιπλέον μείωση των δικαιούχων δανείων στα μέσα του 2010. Η κυβέρνηση έχει επίσης δείξει τις προθέσεις τις (αύξηση των αντικειμενικών αξιών με ταυτόχρονη μείωση του φόρου μεταβίβασης, επέκταση της φορολογίας στα εκτός σχεδίου ακίνητα) και τα μέτρα που προτίθεται να πάρει δεν αναμένεται να έχουν ιδιαίτερη επίδραση στην αναθέρμανση της κτηματαγοράς. Η μικρή κατά μέσο όρο πτώση στις τιμές των διαθέσιμων ακινήτων αποτελεί έναν ακόμα αρνητικό παράγοντα. Αρκεί να αναλογιστούμε ότι το 1994 κάποιος χρειαζόταν 2,6 βασικούς μισθούς ανά τετραγωνικό μέτρο για την αγορά ενός ακινήτου σε κάποια μεσαία αστική περιοχή. Το 2006 ο αντίστοιχος δείκτης είχε ανέβει στο 4,8, ενώ το 2008 έπεσε μόλις στο 4. Η σύγκριση αυτών των δεικτών σηματοδοτεί κατά πολλούς αναλυτές τη φούσκα στην αγορά ακινήτων που έφτασε ο καιρός να ξεφουσκώσει.

Πριν συμμεριστείτε αυτή την άποψη, ας δούμε τα παρακάτω στοιχεία. Από τις 10 πωλήσεις του 2006 σήμερα πραγματοποιούνται μόνο οι 3 και, όπως εξηγήσαμε παραπάνω, αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό σε ψυχολογικούς παράγοντες. Επιπρόσθετα, υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός από 190,000 περίπου αδιάθετα ακίνητα σε όλη την ελληνική επικράτεια. Αυτός ο μεγάλος ανταγωνισμός αρχίζει αργά αλλά σταθερά να γεννά ένα μεγάλο αριθμό ευκαιριών με αρκετά ακίνητα να προσφέρονται σε τιμές έως και 40% χαμηλότερα από τα επίπεδα του 2006. Η κοινή εκτίμηση είναι ότι ο συνδυασμός του αριθμού των ενδιαφερόμενων με τον αυξανόμενο αριθμό ευκαιριών θα αρχίσει κάποια στιγμή να παράγει πωλήσεις, αν και σε συγκρατημένο βαθμό. Η αγορά θα αργήσει, πιθανώς να επιστρέψει στα επίπεδα του 2006 αλλά θεωρούμε ότι τα καλής ποιότητας ακίνητα που προσφέρονται σε χαμηλές τιμές θα αρχίσουν να κινούνται μέσα στο 2010.

Ο κόσμος γνωρίζει ότι αυτή τη στιγμή υπάρχουν πολλές ευκαιρίες στο real estate, όπως επίσης γνωρίζει ότι δε θα υπάρχουν για πάντα. Εκτίμησή μας είναι ότι αρκετοί επενδυτές οι οποίοι έχουν την οικονομική δυνατότητα θα αρχίσουν σταδιακά να αδειάζουν την αγορά από ακίνητα που προσφέρονται σε σημαντικά χαμηλότερες τιμές. Αυτό δείχνει και η διάθεση πολλών από τους δικούς μας ενδιαφερόμενους πελάτες. Τα σημάδια ανάκαμψης των διεθνών αγορών είναι επίσης ορατά, καθώς έχει αρχίσει να αυξάνεται, αν και σε μικρό βαθμό, το ενδιαφέρον των αγοραστών από το εξωτερικό. Μένει να δούμε τι θα συμβεί αλλά σε κάθε περίπτωση θεωρούμε ότι τα χειρότερα βρίσκονται πίσω μας.

Βιβλιογραφία:

• Εφημερίδα «Ναυτεμπορική»: ΤτΕ: Μείωση των πωλήσεων ακινήτων κατά 48,4%
• Η Χρηματοπιστωτική Κρίση και οι Προοπτικές του Real Estate
• Εφημερίδα «Το Βήμα»: Η Κτηματαγορά θα περάσει δύσκολες στιγμές το 2010
• Εφημερίδα «Ημερησία»: Ακίνητα: Νέα υποχώρηση στις τιμές των κατοικιών βλέπει η ΤτΕ
• Εφημερίδα «Η Καθημερινή»: Δεν φαίνεται η ανάκαμψη το 2010

¹Ο Ιωάννης Α. Μουρμούρας είναι καθηγητής Οικονομικών Επιστημών του Πανεπιστημίου Μακεδονίας και πρόεδρος ΣΟΕ.

Ας εξετάσουμε ένα απλό παράδειγμα:

Έστω ότι ένας Άγγλος πολίτης αγόρασε ένα ακίνητο το 2005 στην τιμή των €150,000 ή περίπου £100,000. Λόγω οικονομικής του στενότητας αποφασίζει να πουλήσει ξανά το ακίνητο το 2008 και, θέλοντας να πάρει πίσω τα χρήματά του, αφήνει ίδια την τιμή, προσθέτοντας μόνο τα έξοδα αγοράς. Αποφασίζει, επομένως να διαθέσει το ακίνητο αντί £110,000 ή, με τη νέα ισοτιμία, στα €120,000. Στα τέλη του 2009 έχει περάσει μία αγοραστική σεζόν, οπότε έχει φανεί και το ενδιαφέρον των αγοραστών για το ακίνητο. Καθώς οι αγοραστές είναι λιγοστοί, το ενδιαφέρον ήταν μικρό και το ακίνητο παρέμεινε διαθέσιμο. Ο ιδιοκτήτης αποφασίζει να ελαττώσει περαιτέρω την τιμή στα €95,000 ώστε να είναι πιο ελκυστική, παρότι θα χάσει ένα μέρος των χρημάτων του.

Στις τουριστικές περιοχές το παράδειγμα αυτό είναι αρκετά συνηθισμένο. Επιπλέον, οι λιγοστοί αγοραστές είναι βέβαιο ότι θα προτιμήσουν αυτό το ακίνητο από κάποιο ακριβότερο, γεγονός που παρασύρει τις τιμές και των υπολοίπων ακινήτων προς τα κάτω. Πέραν του παραπάνω παραδείγματος, είναι πολλοί οι πωλητές και οι κατασκευαστές που είναι υπόχρεοι δανείων σε τράπεζες και που, προσδοκώντας μία γρήγορη πώληση κατεβάζουν τις τιμές πώλησης έως και 40%.

Η κτηματαγορά είχε και θα έχει πάντα ευκαιρίες, αλλά αυτή την περίοδο ο αριθμός τους έχει αυξηθεί εντυπωσιακά.