blog

Ένα blog για την αγορά ακινήτων

Στοιχεία post

  • on 04.01.2010
  • at 04:09 AM
  • by admin

Η κτηματαγορά το 2010 1

Οι απόψεις, τόσο για τα αίτια της χρηματοπιστωτικής κρίσης, όσο και για το πότε θα βγούμε από αυτήν είναι πολλές και αλληλοσυγκρουόμενες. Κατά κοινή ομολογία, παρόλα αυτά, τα χειρότερα έχουν περάσει, ενώ το μόνο βέβαιο είναι ότι τα πάντα έχουν ημερομηνία λήξης.

Ας δούμε, αρχικά, τι έχει συμβεί από την αρχή της κρίσης έως σήμερα.

Η κτηματαγορά στην Ελλάδα, σε αντίθεση με ότι συνέβη σε άλλα κράτη, έχει ακολουθήσει διαφορετική πορεία με την πτώση των πωλήσεων να έχει αρχίσει από τα τέλη του 2006. Θα θυμάστε πολλοί την προαναγγελία της τότε κυβέρνησης για αύξηση των αντικειμενικών αξιών και του Φ.Π.Α. στις οικοδομές, γεγονός που έφερε μία αύξηση των πωλήσεων περίπου στο 35% από αγοραστές που έσπευσαν να κλείσουν συμφωνίες πριν εφαρμοστούν οι επιπλέον επιβαρύνσεις. Το γεγονός αυτό προκάλεσε μία μίνι-φούσκα και, όπως αναμενόταν, ακολούθησε μία μετέπειτα πτώση που συνεχίστηκε και το 2007 λόγω της χρηματοπιστωτικής κρίσης.

Μετρώντας, επομένως, από το 2006 έως σήμερα, η πτώση στις πωλήσεις των ακινήτων έχει ξεπεράσει το 70 %, έχοντας αλλάξει δραματικά τον τρόπο που κινείται και συμπεριφέρεται η αγορά. Παρόλα αυτά, η εκτίμηση είναι ότι η, ομολογουμένως μεγάλη, αυτή πτώση υπερβαίνει το μέγεθος της κρίσης. Όπως επισημαίνει σε ανάλυσή του ο καθηγητής Ι. Α. Μουρμούρας¹, παράγοντες όπως η παραοικονομία, ο μεγάλος αριθμός απασχολούμενων στο δημόσιο τομέα και ο μικρός αριθμός εξαγώγιμων ελληνικών αγαθών έχουν συμβάλει στη συγκράτηση της κρίσης σε υποφερτά επίπεδα. Ως προς την κτηματαγορά, αυτό μεταφράζεται στο ότι, ναι μεν οι αγοραστές είναι πολύ λιγότεροι, αλλά ο αριθμός αυτών που θέλουν και έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν είναι ικανοποιητικός. Με άλλα λόγια, η κρίση υπάρχει αλλά δεν αρκεί για να καλύψει την πτώση στις πωλήσεις των ακινήτων.

Όπως επισημαίνουν πολλοί αναλυτές, κατασκευαστές και κτηματομεσίτες, η πτώση του τζίρου οφείλεται κυρίως στο ότι οι αγοραστές αναμένουν πτώση τιμών. Αυτό επιβεβαιώνει και η δική μας εμπειρία, αλλά και η μεγάλη κίνηση που υπάρχει από ενδιαφερόμενους αγοραστές οι οποίοι, παρόλα αυτά δεν προχωρούν σε συμφωνίες.

Οι εκτιμήσεις για το 2010

Σε γενικές γραμμές, οι εκτιμήσεις των αναλυτών συγκλίνουν στο ότι η κίνηση της κτηματαγοράς θα εξαρτηθεί από παράγοντες που περιλαμβάνουν την πτώση των τιμών πώλησης από τους κατασκευαστές, την αύξηση του ρυθμού διάθεσης δανείων από τις τράπεζες, τις κινήσεις της κυβέρνησης για την τόνωση της αγοράς και την εικόνα της ελληνικής αλλά και της παγκόσμιας οικονομίας γενικότερα. Οι παράμετροι είναι αρκετές ώστε να μη μπορεί να βγει κάποιο σαφές συμπέρασμα.

Περισσότερες είναι οι φωνές που υποστηρίζουν ότι η αγορά θα κινηθεί στα επίπεδα του 2009, εάν όχι σε κάπως χειρότερα. Βασικό επιχείρημα αυτής της άποψης είναι ότι οι τράπεζες έχουν δείξει ήδη τις προθέσεις τους, ανακοινώνοντας την επιπλέον μείωση των δικαιούχων δανείων στα μέσα του 2010. Η κυβέρνηση έχει επίσης δείξει τις προθέσεις τις (αύξηση των αντικειμενικών αξιών με ταυτόχρονη μείωση του φόρου μεταβίβασης, επέκταση της φορολογίας στα εκτός σχεδίου ακίνητα) και τα μέτρα που προτίθεται να πάρει δεν αναμένεται να έχουν ιδιαίτερη επίδραση στην αναθέρμανση της κτηματαγοράς. Η μικρή κατά μέσο όρο πτώση στις τιμές των διαθέσιμων ακινήτων αποτελεί έναν ακόμα αρνητικό παράγοντα. Αρκεί να αναλογιστούμε ότι το 1994 κάποιος χρειαζόταν 2,6 βασικούς μισθούς ανά τετραγωνικό μέτρο για την αγορά ενός ακινήτου σε κάποια μεσαία αστική περιοχή. Το 2006 ο αντίστοιχος δείκτης είχε ανέβει στο 4,8, ενώ το 2008 έπεσε μόλις στο 4. Η σύγκριση αυτών των δεικτών σηματοδοτεί κατά πολλούς αναλυτές τη φούσκα στην αγορά ακινήτων που έφτασε ο καιρός να ξεφουσκώσει.

Πριν συμμεριστείτε αυτή την άποψη, ας δούμε τα παρακάτω στοιχεία. Από τις 10 πωλήσεις του 2006 σήμερα πραγματοποιούνται μόνο οι 3 και, όπως εξηγήσαμε παραπάνω, αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό σε ψυχολογικούς παράγοντες. Επιπρόσθετα, υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός από 190,000 περίπου αδιάθετα ακίνητα σε όλη την ελληνική επικράτεια. Αυτός ο μεγάλος ανταγωνισμός αρχίζει αργά αλλά σταθερά να γεννά ένα μεγάλο αριθμό ευκαιριών με αρκετά ακίνητα να προσφέρονται σε τιμές έως και 40% χαμηλότερα από τα επίπεδα του 2006. Η κοινή εκτίμηση είναι ότι ο συνδυασμός του αριθμού των ενδιαφερόμενων με τον αυξανόμενο αριθμό ευκαιριών θα αρχίσει κάποια στιγμή να παράγει πωλήσεις, αν και σε συγκρατημένο βαθμό. Η αγορά θα αργήσει, πιθανώς να επιστρέψει στα επίπεδα του 2006 αλλά θεωρούμε ότι τα καλής ποιότητας ακίνητα που προσφέρονται σε χαμηλές τιμές θα αρχίσουν να κινούνται μέσα στο 2010.

Ο κόσμος γνωρίζει ότι αυτή τη στιγμή υπάρχουν πολλές ευκαιρίες στο real estate, όπως επίσης γνωρίζει ότι δε θα υπάρχουν για πάντα. Εκτίμησή μας είναι ότι αρκετοί επενδυτές οι οποίοι έχουν την οικονομική δυνατότητα θα αρχίσουν σταδιακά να αδειάζουν την αγορά από ακίνητα που προσφέρονται σε σημαντικά χαμηλότερες τιμές. Αυτό δείχνει και η διάθεση πολλών από τους δικούς μας ενδιαφερόμενους πελάτες. Τα σημάδια ανάκαμψης των διεθνών αγορών είναι επίσης ορατά, καθώς έχει αρχίσει να αυξάνεται, αν και σε μικρό βαθμό, το ενδιαφέρον των αγοραστών από το εξωτερικό. Μένει να δούμε τι θα συμβεί αλλά σε κάθε περίπτωση θεωρούμε ότι τα χειρότερα βρίσκονται πίσω μας.

Βιβλιογραφία:

¹Ο Ιωάννης Α. Μουρμούρας είναι καθηγητής Οικονομικών Επιστημών του Πανεπιστημίου Μακεδονίας και πρόεδρος ΣΟΕ.



subscribe to comments RSS

Υπάρχει ένα σχόλιο για αυτό το post

  1. Claire May says:

    Η κτηματαγορά στην Ελλάδα διατηρείται σε σταθερά επίπεδα, καθώς οι Έλληνες προτιμούν να επενδύουν σε ακίνητα αντί να καταθέτουν τα χρήματά τους στην τράπεζα. Έχουν υπάρξει αλλαγές στις προτιμήσεις των Ελλήνων. Οι Έλληνες παραδοσιακά προτιμούν νέα ακίνητα αντί παλαιών αλλά οι αλλαγές στη φορολογία καθιστούν φθηνότερη την αγορά μικρών και παλαιότερων ακινήτων. Επομένως, αυτό που έχει αλλάξει είναι οι προτιμήσεις των Ελλήνων όσον αφορά τα ακίνητα που αγοράζουν. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο οι τιμές των ακινήτων δεν πέφτουν με την ίδια ταχύτητα που αυτό συμβαίνει στις χώρες του εξωτερικού. Η Ελλάδα παραμένει ένα εξαιρετικό μέρος για να αγοράσει κανείς ακίνητη περιουσία.

    (Το σχόλιο έχει μεταφραστεί από την αγγλική έκδοση του blog. Το πρωτότυπο βρίσκεται εδώ: http://elizabethestateagency.com/en/blog/?p=10)

Παρακαλὠ, γράψτε ελεύθερα το δικό σας σχόλιο

* τα πεδία αυτά είναι υποχρεωτικά


« κύρια σελίδα

κορυφή της σελίδας